Delta Law

يكي از اختلافات موجر و مستاجر، عدم پرداخت اجاره بها از سوي مستاجر در موعد مقرر و توافق شده است. كه به آن اجور معوقه گفته مي‌شود.

گاهي موجر و مستاجر در عقد اجاره و رهن با اختلاف و مشكلات مواجه‌ مي‌شوند. يكي از اين اختلافات عدم پرداخت اجاره بها از سوي مستاجر در موعد مقرر و توافق شده است. در برخي موارد به دلايلي اجاره بها چندين ماه پرداخت نمي‌شود و به اين دليل موجر به دادگاه دادخواست مطالبه اجور معوقه را ارائه مي‌كند. در مجله دلتا شرايط دادخواست و نحوه مطالبه اجور معوقه در قانون مورد بررسي قرار گرفته است.

شرايط مطالبه اجور معوقه

مطالبه اجور معوقه بايد با دادخواست حقوقي به دادگاهي كه صلاحيت رسيدگي به پرونده را دارد، ارائه شود. موجر ضمن ارائه دادخواست، بايد مداركي را كه نشان دهنده عدم پرداخت اجاره بها هستند و همچنين كپي برابر اصل اجاره نامه تنظيم شده را كه به امضاء مؤجر و مستأجر رسيده است به پيوست دادخواست تقديم دادگاه كند. شايان ذكر است كه دعواي مطالبه اجاره بها و مطالبه اجرت المثل با يكديگر فرق دارند. زيرا مطالبه اجور معوقه در زماني مطرح مي‌شود كه قرارداد اجاره بين مؤجر و مستأجر تنظيم شده و مستأجر اجاره بهاي مقرر در اجاره نامه را پرداخت نكرده باشد ولي دعواي مطالبه اجرت المثل زماني مطرح مي‌شود كه قرارداد اجاره موجود نباشد يا مدت آن منقضي شده و يا تصرفات به صورت غصبي و بدون اجازه يا موافقت مالك باشد.

نحوه شكايت در مطالبه اجور معوقه

نمونه دادخواست مطالبه اجاره بهاي مانده، به صورت دادخواست هاي چاپي توسط قوه قضائيه بوده در اختيار عموم قرار داده مي‌شود. مشخصات خواهان و خوانده در آن ثبت مي‌شود و خواسته خواهان بايد در ستون خواسته و شرح خواسته در متن دادخواست بايد تنظيم و به دادگاه صالح تقديم شود. مداركي كه براي دعواي مطالبه اجور معوقه لازم است به شرح زير ضميمه دادخواست و به دادگاه تقديم شود.

1. تنظيم دادخواست و ذكر در خواست موجر در ستون دادخواست و شرح خواسته در متن
2. كپي مصدق (كپي برابر اصل) اوراق شناسايي و هويتي
3. كپي مصدق اجاره نامه
4. كپي مصدق اسناد مالكيت

شايان ذكر است كه دادخواست تخليه نيز مانند دادخواست مطالبه اجاره بهاي مانده در فرم هاي چاپي و به همان ترتيب كه در بالا ذكر شد ارائه مي‌شوند.

پس از تنظيم دادخواست توسط خواهان و ابلاغ وقت دادرسي به خوانده و بررسي دلايل ارائه شده خواهان و توضيحات و دفاعيات خوانده در صورت ثابت شدن حق، دادگاه به نفع خواهان رأي صادر مي‌كند و ميزان اجاره بهاي عقب افتاده كه خوانده بايد به خواهان پرداخت كند با ذكر مدت زمان اجاره بهاي پرداخت نشده در آن اعلام مي‌شود. در مواردي كه رأي غيابي باشد قابليت واخواهي و سپس تجديدنظر از طرف خوانده وجود دارد و اگر خواهان نيز به آن اعتراض داشته باشد مي‌تواند در مهلت مقرر كه در رأي قيد مي‌شود، به آن اعتراض كند.

آيا دعاوي مطالبه اجور معوقه هزينه دادرسي دارد؟

دعاوي اجاره بها هزينه دادرسي دارد و بايد براساس ميزان اجاره بهايي كه مطالبه مي‌شود هزينه دادرسي آن توسط مؤجر طبق تعرفه به دادگستري پرداخت شود. پس از صدور رأي به نفع مؤجر و محكوميت مستأجر، موجر مي‌تواند اين هزينه را از مستأجر بگيرد. همچنين مؤجر مي‌تواند قبل از اينكه دادخواست مطالبه اجور معوقه را به دادگاه تقديم كند، براي اجاره بهاي مانده، يك اظهارنامه به طرفيت مستأجر و شرح آنچه را كه از وي مطالبه دارد ارسال و به مستأجر ابلاغ كند. در چنين شرايطي مستأجر مي‌تواند به اظهارنامه پاسخ دهد و يا اينكه آن را بدون پاسخ گذارد. به همين دليل مي‌توان گفت در اصل اظهارنامه به معني اعلام خواسته مؤجر به مستأجر است و به معناي طرح دعوي بابت مطالبه اجور معوقه نيست.

اعاده در لغت به معناي باز گرداندن است و اعاده حيثيت، يعني باز گرداندن وضعيت و حالت افرادي كه به دليل مطرح كردن شكايت واهي و خلاف حقيقتي كه نسبت به آن ‌ها رخ داده و باعث شده موقعيت اجتماعي و حيثيت آن ‌ها در جامعه پايين بيايد يا از بين برود، به حالت سابق خود برگردد.

گاهي افراد به دلايل مختلف و با طرح ادعاي واهي و با سوء نيت نسبت به افراد ديگر اقدام به طرح شكايت مي‌كنند و با تهمت و افترا عليه ديگران حيثيت و آبروي اشخاص را زير سوال مي‌برند. به گزارش مجله دلتا در چنين مواردي افرادي كه مورد تهمت و افترا قرار گرفته اند مي‌توانند ادعاي شرف كنند كه در واقع همان اعاده حيثيت است كه قانونگذار بيان كرده است.

اعاده حيثيت چيست؟

اعاده در لغت به معناي باز گرداندن است و اعاده حيثيت، يعني باز گرداندن وضعيت و حالت افرادي كه به دليل مطرح كردن شكايت واهي و خلاف حقيقتي كه نسبت به آن ‌ها رخ داده و باعث شده موقعيت اجتماعي و حيثيت آن ‌ها در جامعه پايين بيايد يا از بين برود، به حالت سابق خود برگردد. زيرا علاوه بر اينكه جان و اموال مردم مورد حمايت قانونگذار قرار گرفته است، حيثيت و آبروي آن ‌ها نيز در نظر قانونگذار مورد حمايت است، و به همين دليل تعرض و تعدي به آن موجب برخورد قانوني است؛ بنابراين فردي كه در اثر تهمت دروغين و ادعاي خلاف واقع ديگري آبروي خود را از دست بدهد، تلاش مي‌كند تا در افكار عمومي يا در جمع خاصي اين آبرو مجدداً احيا شود و با اثبات بي گناهي خود، موقعيت اجتماعي خود را تا حد امكان به حالت قبل برگرداند.

نحوه طرح شكايت اعاده حيثيت

اعاده حيثيت مربوط به باز گرداندن اعتبار معنوي اشخاص است كه از طريق اقدام به تعقيب كيفري شخص مفتري (شخصي است كه با مطرح كردن شكايت غير واقعي باعث هتك حيثيت و از بين رفتن آبروي ديگري شده است) حاصل مي‌شود. به عنوان مثال فردي به همسايه خود اتهام سرقت از منزل مي‌زند، ولي بعد از رسيدگي قضايي معلوم مي‌شود همسايه بي گناه است و سارق شخص ديگري است. در چنين شرايطي همسايه بعد از اثبات بي گناهي خود مي‌تواند مطابق ماده قانون، تحت عنوان مفتري شخص شاكي را تعقيب كند. در بيشتر موارد در اين خصوص شخص با طرح شكايت افترا در دادسرا تقاضاي تحقيق، تعقيب و محكوميت مفتري را مي‌كند. در پي شكايت همسايه، مفتري (افترا زننده) به دادگاه احضار شده و چنانچه دفاعي داشته باشد بيان مي‌كند، و در نهايت در صورتي كه شاكي (زيان ديده) بتواند سوء نيت مفتري را اثبات كند، قرار مجرميت و بعد از آن كيفر خواست صادر و پرونده براي رسيدگي به اتهام، به دادگاه جزائي ارسال مي‌شود.

مجازات مفتري (افترا زننده) در قانون

با اثبات سوء نيت شاكي و مشخص شدن اين امر كه افترا زننده، قصد ضرر رساندن به ديگري را داشته است، جرم افترا محقق شده و مفتري به مجازات آن كه يك ماه تا يك سال حبس و تا ۷۴ ضربه شلاق يا يكي از آن‌ ها حسب مورد و با توجه به موضوع پرونده، محكوم خواهد شد.

بايد توجه داشت كه صرف اين كه فردي عليه ديگري اقدام به طرح شكايت كيفري كند، موجب نمي‌شود تا در صورت عدم پيروزي در دعوا، طرف مقابل بتواند وي را به عنوان مفتري تحت تعقيب قرار دهد؛ زيرا در اين صورت بايد بعد از هر شكايت كيفري كه منجر به نتيجه نشود، منتظر طرح شكايت افترا باشيم. بنابراين صرفا فردي را مي‌توان به جرم مفتري تحت تعقيب قرار داد كه وي با سوء نيت و به قصد هتك حرمت و شخصيت ديگري امري را كه جرم محسوب مي‌شود به وي نسبت داده باشد.

افراد براي خريد املاك و مستغلات بهتر است كه با قوانين و ضوابط آن آشنا باشند تا با اطلاع و آگاهي كافي معامله كنند و از مشكلات بعدي پيش گيري شود.

ثبت اسناد و املاك داراي قوانين و مقررات خاصي است كه قانون به منظور حفظ مالكيت مالكان و صاحبان حق مقرر كرده است تا از تجاوز و تعدي محفوظ بماند و مالكيت افراد از امنيت كامل بهره مند شود. بنابراين بهتر است افراد براي خريد املاك و مستغلات با اين قوانين و ضوابط آشنا باشند تا از مشكلات بعدي پيش گيري شود. به همين دليل در مجله دلتا سعي شده است تا مهم ترين اصطلاحات حقوقي در رابطه با ثبت اسناد و املاك بررسي و توضيح داده شود.

• املاك مجهول المالك در ثبت اسناد و املاك

در قانون ثبت، به املاكي گفته مي‎شود كه در دفتر توزيع اظهارنامه به نام اشخاص معرفي شده، ولي از طرف مالك براي ثبت آن درخواست نشده است. متصرفان اينگونه املاك مي‎توانند با توجه به دفاتر توزيع اظهارنامه كه در ادارات ثبت موجود است و همچنين مدارك عادي خريداري (قولنامه) نسبت به درخواست ثبت آن ها اقدام كنند.

• آگهي نوبتي چيست؟

پس از قبول ثبت املاك مجهول المالك به منظور جلوگيري از تضييع حقوق افراد، شماره و مشخصات املاك در چهار نوبت در سال ( اول مرداد، اول آبان، اول بهمن و اول ارديبهشت سال بعد ) براي اطلاع عموم آگهي مي‎شود. در اين صورت اشخاص صاحب حق بايد تا ۹۰ روز پس از انتشار آگهي نوبتي، اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسليم و تا يك ماه پس از تسليم اعتراض نيز در دادگاهي كه صلاحيت رسيدگي به موضوع را دارد، دادخواست خود را مطرح كنند.

• آگهي تحديد (تثبيت) حدود به چه معنا است؟

املاك پس از آگهي نوبتي به منظور تثبيت حد و حدود آگهي مي‎شوند. چنانچه مالكان مجاور و يا صاحبان حقوق ارتفاقي (حقوقي كه املاك ديگر به ملك مورد ثبتي مانند حق عبور و يا باز كردن در و پنجره) داشته باشند، مي‎توانند از تاريخ تنظيم صورتجلسه تحديد حدود، به مدت 30 روز اعتراص خود را به اداره ثبت محل تسليم و پس از آن نيز ظرف مدت يك ماه در دادگاه صالح اقامه دعوي كنند.

• املاك جاري به چه املاكي گفته مي‌شود؟

به املاكي گفته مي‎شود كه سابقه ثبتي در دفتر املاك نداشته باشند. بديهي است صدور سند مالكيت نسبت به املاك جاري وقتي امكان پذير است كه تحديد حدود آنها انجام شده و زمان واخواهي نسبت به اصل و تحديد بلامعارض سپري شده باشد.

• سند مالكيت المثني در ثبت اسناد و املاك

وقتي كه سند مالكيت از بين برود مثلا دچار آتش سوزي شود و ديگر اثري از آن باقي نماند يا گم شود، مالك مي‎تواند از اداره ثبت محل وقوع ملك صدور سند مالكيت المثني را درخواست كند.

• تبديل اسناد مالكيت مشاعي به يك جلد

چنانچه سهام مشاعي ملكي از طرف مالكان متعدد به يك نفر انتقال يابد، خريدار مي‎تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملك و ارائه اسناد مالكيت مشاعي، صدور سند مالكيت واحد به نام خود را درخواست كند.

• تجميع حدود املاكي كه داراي سند مالكيت هستند

در مواردي كه دو يا چند ملك به صورت واحد در آمده يا قطعاتي كه متصل به هم باشند، مالك يا مالكان با تسليم اسناد مالكيت خود مي‎توانند از اداره ثبت محل وقوع ملك تجميع املاك خود را درخواست كنند. اين موضوع به خصوص در يكپارچه سازي قطعات كوچك زمين در بافت فرسوده شهري كاربرد دارد.

• افراز چيست؟

چنانچه دو يا چند نفر نسبت به ملكي به طور مشاع مالكيت دارند هر يك از آن ها مي‎توانند نسبت به تفكيك و جداسازي سهم خود از ساير مالكان ديگر اقدام كند.

• تفكيك املاك در ثبت اسناد و املاك

در صورتي كه ملكي به قطعاتي كوچك تر تقسيم شود (خصوصاً در اراضي بزرگ كشاورزي) به اين عمل تفكيك گفته مي‎شود. در اين حالت، ملك ممكن است يك و يا چند نفر مالك داشته باشد كه در صورت تعدد مالكان همه آن ها بايد با تفكيك موافقت كنند. بديهي است متراژ هر مالك در هر يك از قطعات تفكيكي با سهام وي در ملك اوليه برابر است .

يكي از راه‌هاي پس گرفتن پولي كه به اشتباه به حساب ديگري واريز شده است، مراجعه به بانك و درخواست اطلاعات فردي است كه مبلغ مذكور به حساب او واريز شده‌ است. با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد.

گاهي ديده مي شود كه شخصي به اشتباه مبلغي پول به حساب او واريز شده يا بر عكس فردي را در باجه عابر بانك مي‎بينيم كه در اثر عدم دقت كافي، مبلغي را به حساب ديگري واريز كرده است. در اين مطلب واريز اشتباه پول به حساب ديگري و طريقه پيگيري آن مورد بررسي قرار گرفته است. با مجله دلتا همراه باشيد.

واريز پول به حساب ديگري

ساده‌ترين و بهترين راه براي پس گرفتن پولي كه به اشتباه به حساب ديگري واريز شده است، مراجعه به بانك و درخواست اطلاعات ارتباط با فردي است كه مبلغ مذكور به حساب او واريز شده‌ است. در اين شرايط معمولاً شعبه بانك براي ارائه اطلاعات تماس با شما همكاري مي‌كند، اما اگر شعبه به دليل حفظ حريم خصوصي مشتريان حاضر به انجام اين كار نشد، مي‌توانيد از كاركنان بانك بخواهيد خودشان با دريافت كننده وجه تماس گرفته و درخواست استرداد (برگرداندن) پول كنند. اما گاهي بعد از واريز اشتباه پول به حساب ديگري، شخص دريافت‌كننده پول، از استرداد مبلغ اجتناب مي‎كند و حاضر به برگرداندن پول نيست. در اين شرايط لازم است پيگيري قضايي انجام شود.

پيگيري قضايي براي واريز اشتباه پول

در خصوص اين موضوع، موادي از قانون مدني ايران، به ردّ مالي كه بدون استحقاق گرفته شده است، اشاره دارد. ماده ۳۰۱ قانون مدني بيان مي‌كند: ﮐﺴﯽ ﮐﻪ به طور عمد ﯾﺎ به اﺷﺘﺒﺎه ﭼﯿﺰي را ﮐﻪ ﻣﺴﺘﺤﻖ ﻧﺒﻮده، درﯾﺎﻓﺖ ﮐﻨﺪ، ﻣﻠﺰم اﺳﺖ ﮐﻪ آن را ﺑﻪ ﻣﺎﻟﮏ ﺗﺴﻠﯿﻢ كند. همچنين ماده ۳۰۳ اين قانون نيز عنوان مي‌كند ﮐﺴﯽ ﮐﻪ ﻣﺎﻟﯽ را زماني كه مستحق نبوده درﯾﺎﻓﺖ ﮐﺮده اﺳﺖ، ﺿﺎﻣﻦ اصل مال و ﻣﻨﺎﻓﻊ آن اﺳﺖ اﻋﻢ از اﯾﻦ ﮐﻪ ﺑﻪ ﻋﺪم اﺳﺘﺤﻘﺎق ﺧﻮد آگاهي داشته ﯾﺎ نداشته باشد.

بنابراين، شخص مال‌باخته مي‌تواند با مراجعه به شوراي حل اختلاف يا دادگاه، با استناد به فيش‌هاي واريزي، نسبت به پس گرفتن وجه خود اقدام كند. تا زماني كه اين فرايند طي شود، اگر دريافت كننده پول اقدام به برداشت وجه از حساب خود يا بخشي از مبلغ را خرج كند، احتمالاً به خيانت در امانت متهم مي‌شود، كه تصميم در اين مورد به عهده قاضي دادگاه است. بايد در نظر داشت اگر فردي به اشتباه مبلغي را براي كسي كارت به كارت كرده و براي پس گرفتن آن به مراجع قضايي مراجعه كند، اثبات وقوع اشتباه و عدم بدهي وي به آن فرد، بر عهده شخصي است كه مبلغ را اشتباه واريز كرده است.