در خريد و فروش املاك موروثي گاهي برخي از وارثان در ايران اقامت ندارند و نمي‌توانند در زمان معامله حضور داشته باشند. بنابراين لازم است وكلاي اين افراد هنگام قرارداد حتماً حضور داشته باشند. اما چند نكته مهم كه بايد در اين زمينه رعايت شود در مجله حقوقي دلتا ذكر شده است.
املاك موروثي از جمله املاكي هستند كه هميشه مورد توجه برخي خريداران بوده‌اند. شايد بتوان گفت موقعيت خوب و قيمت مناسب اين املاك گاهي اوقات براي خريداران قابل توجه است. با اين كه خريد و فروش ملك ورثه‌اي از نظر قانوني مشكلي ندارد، اما بايد برخي جزئيات حقوقي را هم در نظر بگيريد. توجه نكردن به اين گونه مسائل و تبعات بعدي آن خريداران را با مشكلاتي جبران ناپذير روبه رو مي‌كند. در مجله دلتا به نكات مهمي در خصوص خريد ملك ورثه اي اشاره شده كه دانستن آنها خالي از لطف نيست.
خريد ملك ورثه اي
اولين نكته مهم در خريد املاك موروثي، اين است كه ملك به نام متوفي باشد. به طور مثال ملكي كه در مالكيت همسر فوت شده است ملك موروثي محسوب نمي‌شود و ورثه نمي‌توانند آن را با عنوان ملك موروثي بفروشند. بنابراين براي اطمينان لازم است خريدار سند ملك را مشاهده كند تا تكليف صاحب ملك مشخص شود.
گواهي انحصار وراثت
در مقررات ارث، گواهي‌نامه انحصار وراثت وجود دارد. اين گواهي به درخواست هريك از ورثه در محاكم دادگستري صادر مي‌شود تا در آن وارثان فرد فوت شده، به شكل قانوني مشخص شوند. در واقع براي خريد و فروش املاك مورثي يكي از مداركي كه لازم است همين گواهي انحصار وراثت است تا معلوم شود با چه كساني بايد اين معامله صورت گيرد.
نبودن يكي از وراث در خريد ملك ورثه اي
معمولاً وارثان بر سر فروختن يا نفروختن سهم خود اختلاف دارند. شايد بتوان گفت يكي از دلايل اصلي رها شدن املاك موروثي همين موضوع است. بايد در نظر داشت خريداران زماني مي‌توانند ملك موروثي را بخرند كه همه ورثه بخواهند سهم خود را بفروشند. بنابراين خريداران نمي‌توانند ملك موروثي را تفكيك كنند و سهم يكي از وراث را خريداري كنند و سهم يكي ديگر از آنها را نخرند. همه وارثان يا وكلاي آنها بايد هنگام نوشتن مبايعه‌نامه حضور داشته و آن را امضا كنند. حتي اگر يك نفر از ۱۰۰ نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا مي‌تواند مشكل ساز شود.
بررسي نمايندگان وارثان
در خريد و فروش املاك موروثي گاهي برخي از وارثان در ايران اقامت ندارند و نمي‌توانند در زمان معامله حضور داشته باشند. بنابراين لازم است وكلاي اين افراد هنگام قرارداد حتماً حضور داشته باشند. اما چند نكته مهم كه بايد در اين زمينه رعايت شود در ادامه ذكر شده است.
۱. وكيل بايد وكالتنامه رسمي و معتبر داشته باشد و وكالتنامه‌هاي دست‌نويس و شفاهي اعتبار ندارد.
۲. وكالتنامه بايد در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شده باشد.
۳. وكالتنامه و حدود اختيار وكيل بررسي شود. وكيل بايد دو مجوز فروش و دريافت پول ملك معامله شده را از سوي ورثه داشته باشد. زيرا ممكن است بعدا” ورثه مدعي شود كه در وكالتنامه اجازه دريافت پول را به وكيل نداده و مجدداً از خريدار درخواست پول كنند.
پرداخت مبلغ به هريك از ورثه
در خريد و فروش املاك موروثي يكي از نكاتي كه بايد رعايت شود، نحوه پرداخت مبلغ معامله است. معمولاً خريدار كل مبلغ معامله را به يكي از وارثان مي‌دهد تا آنها بين خود تقسيم كنند، كه اين اشتباهي بزرگ است. خريدار بايد سهم هر يك از ورثه را جداگانه پرداخت كند تا بعداً كسي مدعي نشود.
وارثان صغير در خريد ملك ورثه اي
به گواهي انحصار وراثت با دقت توجه شود كه فرد صغير بين وراث وجود دارد يا خير. زيرا طبق قانون، افراد نمي‌توانند ارث فرد صغير را بخرند يا با او معامله كنند. در اين موارد قانون براي فرد صغير، قيم در نظر مي‌گيرد و خريدار براي خريد املاك موروثي با قيم طرف است. بنابراين اگر فرد صغيري بين ورثه باشد، بايد قيم‌نامه هم جزء مدارك بررسي شود. نكته بعدي اين است كه قانون به قيم اجازه فروش اموال فرد صغير را نداده است. او بايد براي اين موضوع از دادسرا اجازه بگيرد. اين مجوز هم هنگام معامله بايد روئت شود، تا معامله به شكل قانوني و صحيح صورت بگيرد.
مفاصا حساب ماليات برارث
مفاصا حساب ماليات بر ارث يكي از مداركي است كه براي خريد و فروش املاك موروثي به آن نياز است. طبق قانون، وارثان بايد حداكثر تا ۶ ماه بعد از فوت، اظهارنامه ماليات بر ارث را ارائه دهند تا اداره ماليات با توجه به دارايي‌هاي منقول و غيرمنقول متوفي، پس از محاسبه بدهي‌ها، ماليات او را اعلام كند تا مفاصا حساب مالياتي صادر شود. بنابراين ملكي كه افراد قصد خريد آن را دارند، بايد در فهرست اموال متوفي در اين مفاصا حساب آمده باشد.
مطلب پيشنهادي : براي آشنايي بيشتر با مراحل انحصار وراثت مطلب “نكات مهم راجع به انحصار وراثت” را مطالعه كنيد.
چرا ارث زنان نصف مردان است؟