عموماً خريد و فروش املاك طي يك قرارداد قانوني معامله مي‌شود در حالي كه معامله صوري ملك فقط يك معامله ظاهري و بدون داشتن شرايط و ضوابط قراردادها است. البته بايد در نظر داشت كه در شرايطي عقد معامله صوري ملك از نظر قانون صحيح و نافذ است.
معاملات صوري يكي از روش هاي معاملات ملكي محسوب مي‌شود. در مجله دلتا در خصوص اين گونه از معاملات كه اغلب باعث ايجاد معضلات فراواني مي‌شوند بررسي شده است.
معامله صوري مسكن
عموماً خريد و فروش املاك طي يك قرارداد قانوني معامله مي‌شود در حالي كه معامله صوري ملك فقط يك معامله ظاهري و بدون داشتن شرايط و ضوابط قراردادها است. البته بايد در نظر داشت كه صوري بودن معامله ملك از نظر قانون صحيح و معتبر است و فقط در دو حالت معاملات صوري باطل هستند. در زير به اين موارد اشاره شده است.
۱. گرفتن وام مسكن
۲. معامله صوري به قصد فرار از دين
شرايط عقد بيع
مطابق قانون مدنى، در صورتي معامله اموال و املاك قانوني و معتبر شمرده مي‌شود كه داراي شرايطي باشد.
- به محض اينكه عقد بيع (خريد و فروش) صورت مي‌گيرد، مشترى مالك كالا و فروشنده مالك پول مى‌شود.
- عقد بيع فروشنده را ضامن تحويل دادن كالا و مشترى را ضامن تحويل پول قرار مى‌دهد.
- عقد بيع فروشنده را به تسليم كالا ملزم مى‌كند.
- عقد بيع مشترى را به فراهم كردن و پرداخت پول ملزم مى‌كند.
معاملات صوري صحيح و قانوني ملك
الف) گاهي اوقات در معاملات املاك خريدار و فروشنده به دليل آشنايي و اعتمادي كه نسبت به يكديگر دارند مال يا ملك خود را در قالب معامله صوري انجام مي‌دهند. به طور مثال زن و شوهر يك ملك را به بين يكديگر معامله مي‌كنند ولي نمي‌خواهند پول و مبلغي رد و بدل كنند و به دليل اعتمادي كه نسبت به هم دارند اقدام به معامله صوري مي‌كنند. در اين گونه موارد طرف هاي معامله فقط عوارض ملكي و مالياتي را پرداخت و انتقال سند را انجام مي‌دهند. در اين شرايط معامله صوري قانوني و صحيح خواهد بود.
ب) گاهي شخصي ملك خود را براي مدت كوتاهي در قالب معامله صوري به شخصي مي‌فروشد. در اين صورت با فوت خريدار، ورثه وي مي‌توانند ادعاي مالكيت و مطالبه ملك را داشته باشند. براي پيشگيري از بروز چنين مشكلاتي، فروشنده مي‌تواند دو راه حل دارد :
- در زمان انعقاد عقد صوري و زماني كه ملك را به خريدار مي‌فروشد، از ورثه خريدار بخواهد پايين مبايعه نامه برگشت ملك (كه مبايعه نامه دوم است) را امضا كنند تا بعداً در صورت فوت خريدار نتوانند ادعاي مالكيت و مطالبه ملك نداشته باشند.
- هنگام معامله شهود زير قرارداد را امضاء كنند. در اين حالت اگر ورثه خريدار متوفي ادعاي مالكيت داشته باشند، فروشنده مي‌تواند درخواست ابطال سند فروش به فرد فوت شده را به دادگاه ارائه دهد.
ج) معامله ملكي كه فروشنده با وجود داشتن طلبكار ملك خود را مي‌فروشد و از خريدار پول دريافت مي‌كند، حتي در صورت شكايت طلبكار، اين معامله غير صوري و معتبر است مگر اينكه قبل از اينكه مالك ملك را بفروشد، دادگاه حكم توقيف اموال او را صادر كرده باشد.
توقيف اموال بدهكار در معاملات صوري
طبق قانون، هرگاه طلبكار ادعاي صوري بودن معامله را داشته باشد و دلايل و مداركي ارائه دهد كه مشخص كند بدهكار به قصد فرار از دين و بدهي اموال خود را در قالب معامله صوري به فروش برساند اموال چنين شخصي با درخواست طلبكار و با حكم دادگاه به ميزان بدهى او توقيف مي‌شود و بدهكار بدون اجازه دادگاه حق فروش آن اموال را ندارد. در نتيجه امكان سوءاستفاده اشخاص سلب مي‌شود. مجازات انتقال مال به قصد فرار از دين جرم شناخته و براى انتقال دهنده و انتقال گيرنده از ۴ ماه تا دو سال حبس تعزيرى در نظر گرفته شده است. و عين مال اگر موجود باشد از مالكيت انتقال گيرنده خارج مى‌شود و در صورتي كه عين مال وجود نداشته مثل مال يا قيمت آن از اموال انتقال گيرنده دريافت خواهد شد.
مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...
عموماً خريد و فروش املاك طي يك قرارداد قانوني معامله مي‌شود در حالي كه معامله صوري ملك فقط يك معامله ظاهري و بدون داشتن شرايط و ضوابط قراردادها است. البته بايد در نظر داشت كه در شرايطي عقد معامله صوري ملك از نظر قانون صحيح و نافذ است.
معاملات صوري يكي از روش هاي معاملات ملكي محسوب مي‌شود. در مجله دلتا در خصوص اين گونه از معاملات كه اغلب باعث ايجاد معضلات فراواني مي‌شوند بررسي شده است.
معامله صوري مسكن
عموماً خريد و فروش املاك طي يك قرارداد قانوني معامله مي‌شود در حالي كه معامله صوري ملك فقط يك معامله ظاهري و بدون داشتن شرايط و ضوابط قراردادها است. البته بايد در نظر داشت كه صوري بودن معامله ملك از نظر قانون صحيح و معتبر است و فقط در دو حالت معاملات صوري باطل هستند. در زير به اين موارد اشاره شده است.
۱. گرفتن وام مسكن
۲. معامله صوري به قصد فرار از دين
شرايط عقد بيع
مطابق قانون مدنى، در صورتي معامله اموال و املاك قانوني و معتبر شمرده مي‌شود كه داراي شرايطي باشد.
- به محض اينكه عقد بيع (خريد و فروش) صورت مي‌گيرد، مشترى مالك كالا و فروشنده مالك پول مى‌شود.
- عقد بيع فروشنده را ضامن تحويل دادن كالا و مشترى را ضامن تحويل پول قرار مى‌دهد.
- عقد بيع فروشنده را به تسليم كالا ملزم مى‌كند.
- عقد بيع مشترى را به فراهم كردن و پرداخت پول ملزم مى‌كند.
معاملات صوري صحيح و قانوني ملك
الف) گاهي اوقات در معاملات املاك خريدار و فروشنده به دليل آشنايي و اعتمادي كه نسبت به يكديگر دارند مال يا ملك خود را در قالب معامله صوري انجام مي‌دهند. به طور مثال زن و شوهر يك ملك را به بين يكديگر معامله مي‌كنند ولي نمي‌خواهند پول و مبلغي رد و بدل كنند و به دليل اعتمادي كه نسبت به هم دارند اقدام به معامله صوري مي‌كنند. در اين گونه موارد طرف هاي معامله فقط عوارض ملكي و مالياتي را پرداخت و انتقال سند را انجام مي‌دهند. در اين شرايط معامله صوري قانوني و صحيح خواهد بود.
ب) گاهي شخصي ملك خود را براي مدت كوتاهي در قالب معامله صوري به شخصي مي‌فروشد. در اين صورت با فوت خريدار، ورثه وي مي‌توانند ادعاي مالكيت و مطالبه ملك را داشته باشند. براي پيشگيري از بروز چنين مشكلاتي، فروشنده مي‌تواند دو راه حل دارد :
- در زمان انعقاد عقد صوري و زماني كه ملك را به خريدار مي‌فروشد، از ورثه خريدار بخواهد پايين مبايعه نامه برگشت ملك (كه مبايعه نامه دوم است) را امضا كنند تا بعداً در صورت فوت خريدار نتوانند ادعاي مالكيت و مطالبه ملك نداشته باشند.
- هنگام معامله شهود زير قرارداد را امضاء كنند. در اين حالت اگر ورثه خريدار متوفي ادعاي مالكيت داشته باشند، فروشنده مي‌تواند درخواست ابطال سند فروش به فرد فوت شده را به دادگاه ارائه دهد.
ج) معامله ملكي كه فروشنده با وجود داشتن طلبكار ملك خود را مي‌فروشد و از خريدار پول دريافت مي‌كند، حتي در صورت شكايت طلبكار، اين معامله غير صوري و معتبر است مگر اينكه قبل از اينكه مالك ملك را بفروشد، دادگاه حكم توقيف اموال او را صادر كرده باشد.
توقيف اموال بدهكار در معاملات صوري
طبق قانون، هرگاه طلبكار ادعاي صوري بودن معامله را داشته باشد و دلايل و مداركي ارائه دهد كه مشخص كند بدهكار به قصد فرار از دين و بدهي اموال خود را در قالب معامله صوري به فروش برساند اموال چنين شخصي با درخواست طلبكار و با حكم دادگاه به ميزان بدهى او توقيف مي‌شود و بدهكار بدون اجازه دادگاه حق فروش آن اموال را ندارد. در نتيجه امكان سوءاستفاده اشخاص سلب مي‌شود. مجازات انتقال مال به قصد فرار از دين جرم شناخته و براى انتقال دهنده و انتقال گيرنده از ۴ ماه تا دو سال حبس تعزيرى در نظر گرفته شده است. و عين مال اگر موجود باشد از مالكيت انتقال گيرنده خارج مى‌شود و در صورتي كه عين مال وجود نداشته مثل مال يا قيمت آن از اموال انتقال گيرنده دريافت خواهد شد.
مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...
چرا ارث زنان نصف مردان است؟