افراد در خريد مسكن فقط با داشتن اختياراتي كه قانون مي‌دهد و در متن قرارداد نوشته شده است، اجازه فسخ يا برهم زدن قرارداد را كه در واقع همان پس دادن مسكن است دارند.
فسخ قرارداد ملك مي‌تواند دلايل متعددي داشته باشد. به گزارش مجله دلتا فسخ قرارداد حقي است كه با توافق طرف هاي قرارداد به وجود مي‌آيد يا به وسيله حكم قانون ايجاد مي‌شود و اين حق براي يكي از طرف ها يا هر دو يا يك شخص ثالث محفوظ است. در ادامه به بررسي عوامل و دلايلي كه موجب فسخ قرارداد خريد مسكن مي‌شوند مي‌پردازيم.
فسخ قرارداد ملك
فسخ در لغت به معناي نقض يا از بين بردن آمده است و در معناي ديگر به آن انحلال ارادي قرارداد نيز گفته مي‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقي به معني پايان دادن و انحلال يك قرارداد توسط يكي از طرف هاي قرارداد يا يك شخص ثالث است. فسخ قرارداد فقط در عقود لازم صورت مي‌گيرد زيرا در عقود جايز هر كدام از طرف ها مي‌تواند هر زمان كه اراده كند، عقد را بر هم بزند. «عقد لازم، عقدي است كه هيچ يك از طرف هاي معامله حق فسخ آن را نداشته باشند، مگر در مواردي كه قانون تعيين كرده است.»
شرايط فسخ قرارداد ملك
طبق قانون براي فسخ قرارداد بايد شرايطي وجود داشته باشد كه عبارتند از:
۱.قصد طرف ها،شخص بايد اراده و قصد فسخ معامله را داشته باشد.
۲.رضايت، فسخ‌كننده بايد راضي به فسخ معامله باشد و اگر با اكراه يا اجبار معامله را فسخ كند، از نظر حقوقي اعتبار ندارد.
۳.اهليت، فرد بايد از نظر عقلي و سن شرايط لازم براي فسخ را داشته باشد.
شايان ذكر است كه برهم زدن قرارداد از سوي دو طرف در اصطلاح حقوقي اقاله گفته مي‌شود. اقاله فقط مربوط به طرف هاي قرارداد است و شخص ديگري اين اختيار را ندارد. حتي اگر يكي از دو طرف فوت كند ورثه آن ها نميتوانند قرارداد را بر هم زنند در حالي كه در فسخ قرارداد چنين نيست و حق فسخ قرارداد به ورثه منتقل مي‌شود. در قرارداد خريد مسكن نيز دو طرف ميتوانند در زمان حيات خود قرارداد را اقاله كنند و فرق آن با فسخ قرارداد در اين است كه هر كدام از دو طرف هر چيزي را كه به واسطه قرارداد خريد مسكن به دست آورده است با اقاله به طرف مقابل پس مي‌دهد.
پرداخت ضرر و زيان فسخ قرارداد
يكي از مواردي كه در قولنامه ها براي معامله يك ملك قيد مي‌شود، اين است كه اگر هر يك از دو طرف قرارداد بنا به هر علت تمايل به فسخ قرارداد خريد مسكن داشته باشد، براي جبران خسارت ناشي از برهم خوردن معامله بايد به طرف مقابل ضرر و زيان بدهد، مبلغ اين ضرر و زيان مشخص نيست. ممكن است در متن قرارداد در اين باره مبلغي را براي جبران خسارت مقرر كرده باشند، در غير اين صورت با طرح دعوا، دادگاه ميزان ضرر و زيان را تعيين مي‌كند و درخواست كننده فسخ با پرداخت مبلغ مذكور، مي‌تواند قرارداد را فسخ كند.
موارد فسخ معامله
مواردي كه اين حق و اختيار را به اشخاص مي‌دهند تا يك معامله را فسخ كنند، «خيار» گفته مي‌شوند. در ادامه به برخي از خياراتي كه موجب فسخ قرارداد مي‌شوند اشاره شده است.
الف) خيار غبن؛ اگر فروشنده از قيمت جنس اطلاع نداشته باشد و جنس را ارزان تر از قيمت واقعي آن بفروشد، چنين فردي اصطلاحاً مغبون شناخته مي‌شود و در نتيجه مي‌تواند معامله را به هم بزند. به طور مثال، در معامله اي، اگر فروشنده برنج اعلاي درجه يك را با برنج بي ارزش مخلوط كند و به اسم برنج درجه يك بفروشد، مشتري مي‌تواند معامله را به هم بزند. يا اگر خريدار بفهمد مالي كه خريداري كرده، معيوب است مي‌تواند معامله را فسخ كند. به عنوان مثال حيواني را بخرد و سپس بفهمد كه يك چشم آن كور است، چنانچه آن عيب پيش از معامله در مال بوده و او نمي‌دانسته، مي‌تواند معامله را به هم بزند، يا مابه‌التفاوت قيمت سالم و معيوب آن را بگيرد.
ب) وجود عيب و ايراد پيش از معامله؛ اگر پس از معامله، خريدار متوجه شود جنس قبل از معامله داراي عيب و ايراد بوده و او نمي‌دانسته، مي‌تواند معامله را به هم بزند، يا مابه‌التفاوت قيمت سالم و معيوب را بگيرد. شايان ذكر است كه اگر خريدار بعد از معامله، عيب مال را متوجه شودد و فورا معامله را بهم نزند، ديگر حق به هم زدن معامله را ندارد. اين موضوع در مورد فروشنده نيز صدق مي‌كند به اين صورت كه اگر در عوض ( مال مابه ازاء و جايگزين) مال بعد از معامله و قبل از تحويل گرفتن، عيبي پيدا شود، فروشنده مي‌تواند معامله را به هم بزند يا مي‌تواند تفاوت قيمت را بگيرد. براي فسخ معامله لازم است كه فرد موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد يا اگر اين اقدام مقدور و ممكن نيست، به ديگران اطلاع دهد كه معامله را فسخ كرده است. در صورتي كه خريدار بعد از خريدن جنس معيوب بودن آن را متوجه شود، اگر چه فروشنده حاضر نباشد، مي‌تواند معامله را به هم بزند.
شايان ذكر است در قولنامه، حق فسخ قيد شده و به امضاي دو طرف معامله مي‌رسد. در نتيجه در صورت بي توجهي به اين موضوع در متن قرارداد، امكان فسخ قرارداد وجود نخواهد داشت. افراد در خريد مسكن فقط با داشتن اختياراتي كه قانون مي‌دهد و در متن قرارداد نوشته شده است، اجازه فسخ يا برهم زدن قرارداد را كه در واقع همان پس دادن مسكن است دارند.
مطالب بيشتر در مجله حقوقي....
افراد در خريد مسكن فقط با داشتن اختياراتي كه قانون مي‌دهد و در متن قرارداد نوشته شده است، اجازه فسخ يا برهم زدن قرارداد را كه در واقع همان پس دادن مسكن است دارند.
فسخ قرارداد ملك مي‌تواند دلايل متعددي داشته باشد. به گزارش مجله دلتا فسخ قرارداد حقي است كه با توافق طرف هاي قرارداد به وجود مي‌آيد يا به وسيله حكم قانون ايجاد مي‌شود و اين حق براي يكي از طرف ها يا هر دو يا يك شخص ثالث محفوظ است. در ادامه به بررسي عوامل و دلايلي كه موجب فسخ قرارداد خريد مسكن مي‌شوند مي‌پردازيم.
فسخ قرارداد ملك
فسخ در لغت به معناي نقض يا از بين بردن آمده است و در معناي ديگر به آن انحلال ارادي قرارداد نيز گفته مي‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقي به معني پايان دادن و انحلال يك قرارداد توسط يكي از طرف هاي قرارداد يا يك شخص ثالث است. فسخ قرارداد فقط در عقود لازم صورت مي‌گيرد زيرا در عقود جايز هر كدام از طرف ها مي‌تواند هر زمان كه اراده كند، عقد را بر هم بزند. «عقد لازم، عقدي است كه هيچ يك از طرف هاي معامله حق فسخ آن را نداشته باشند، مگر در مواردي كه قانون تعيين كرده است.»
شرايط فسخ قرارداد ملك
طبق قانون براي فسخ قرارداد بايد شرايطي وجود داشته باشد كه عبارتند از:
۱.قصد طرف ها،شخص بايد اراده و قصد فسخ معامله را داشته باشد.
۲.رضايت، فسخ‌كننده بايد راضي به فسخ معامله باشد و اگر با اكراه يا اجبار معامله را فسخ كند، از نظر حقوقي اعتبار ندارد.
۳.اهليت، فرد بايد از نظر عقلي و سن شرايط لازم براي فسخ را داشته باشد.
شايان ذكر است كه برهم زدن قرارداد از سوي دو طرف در اصطلاح حقوقي اقاله گفته مي‌شود. اقاله فقط مربوط به طرف هاي قرارداد است و شخص ديگري اين اختيار را ندارد. حتي اگر يكي از دو طرف فوت كند ورثه آن ها نميتوانند قرارداد را بر هم زنند در حالي كه در فسخ قرارداد چنين نيست و حق فسخ قرارداد به ورثه منتقل مي‌شود. در قرارداد خريد مسكن نيز دو طرف ميتوانند در زمان حيات خود قرارداد را اقاله كنند و فرق آن با فسخ قرارداد در اين است كه هر كدام از دو طرف هر چيزي را كه به واسطه قرارداد خريد مسكن به دست آورده است با اقاله به طرف مقابل پس مي‌دهد.
پرداخت ضرر و زيان فسخ قرارداد
يكي از مواردي كه در قولنامه ها براي معامله يك ملك قيد مي‌شود، اين است كه اگر هر يك از دو طرف قرارداد بنا به هر علت تمايل به فسخ قرارداد خريد مسكن داشته باشد، براي جبران خسارت ناشي از برهم خوردن معامله بايد به طرف مقابل ضرر و زيان بدهد، مبلغ اين ضرر و زيان مشخص نيست. ممكن است در متن قرارداد در اين باره مبلغي را براي جبران خسارت مقرر كرده باشند، در غير اين صورت با طرح دعوا، دادگاه ميزان ضرر و زيان را تعيين مي‌كند و درخواست كننده فسخ با پرداخت مبلغ مذكور، مي‌تواند قرارداد را فسخ كند.
موارد فسخ معامله
مواردي كه اين حق و اختيار را به اشخاص مي‌دهند تا يك معامله را فسخ كنند، «خيار» گفته مي‌شوند. در ادامه به برخي از خياراتي كه موجب فسخ قرارداد مي‌شوند اشاره شده است.
الف) خيار غبن؛ اگر فروشنده از قيمت جنس اطلاع نداشته باشد و جنس را ارزان تر از قيمت واقعي آن بفروشد، چنين فردي اصطلاحاً مغبون شناخته مي‌شود و در نتيجه مي‌تواند معامله را به هم بزند. به طور مثال، در معامله اي، اگر فروشنده برنج اعلاي درجه يك را با برنج بي ارزش مخلوط كند و به اسم برنج درجه يك بفروشد، مشتري مي‌تواند معامله را به هم بزند. يا اگر خريدار بفهمد مالي كه خريداري كرده، معيوب است مي‌تواند معامله را فسخ كند. به عنوان مثال حيواني را بخرد و سپس بفهمد كه يك چشم آن كور است، چنانچه آن عيب پيش از معامله در مال بوده و او نمي‌دانسته، مي‌تواند معامله را به هم بزند، يا مابه‌التفاوت قيمت سالم و معيوب آن را بگيرد.
ب) وجود عيب و ايراد پيش از معامله؛ اگر پس از معامله، خريدار متوجه شود جنس قبل از معامله داراي عيب و ايراد بوده و او نمي‌دانسته، مي‌تواند معامله را به هم بزند، يا مابه‌التفاوت قيمت سالم و معيوب را بگيرد. شايان ذكر است كه اگر خريدار بعد از معامله، عيب مال را متوجه شودد و فورا معامله را بهم نزند، ديگر حق به هم زدن معامله را ندارد. اين موضوع در مورد فروشنده نيز صدق مي‌كند به اين صورت كه اگر در عوض ( مال مابه ازاء و جايگزين) مال بعد از معامله و قبل از تحويل گرفتن، عيبي پيدا شود، فروشنده مي‌تواند معامله را به هم بزند يا مي‌تواند تفاوت قيمت را بگيرد. براي فسخ معامله لازم است كه فرد موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد يا اگر اين اقدام مقدور و ممكن نيست، به ديگران اطلاع دهد كه معامله را فسخ كرده است. در صورتي كه خريدار بعد از خريدن جنس معيوب بودن آن را متوجه شود، اگر چه فروشنده حاضر نباشد، مي‌تواند معامله را به هم بزند.
شايان ذكر است در قولنامه، حق فسخ قيد شده و به امضاي دو طرف معامله مي‌رسد. در نتيجه در صورت بي توجهي به اين موضوع در متن قرارداد، امكان فسخ قرارداد وجود نخواهد داشت. افراد در خريد مسكن فقط با داشتن اختياراتي كه قانون مي‌دهد و در متن قرارداد نوشته شده است، اجازه فسخ يا برهم زدن قرارداد را كه در واقع همان پس دادن مسكن است دارند.
مطالب بيشتر در مجله حقوقي....
چرا ارث زنان نصف مردان است؟