طبق قانون ، قرارداد اجاره جزء عقودي است كه نميتوان به آساني فسخ كرد. به اين ترتيب نه موجر ميتواند اقدام به فسخ قرارداد كند و نه مستاجر؛ اما قانونا ميشود حق فسخ پيشبيني كرد.
براي بيشتر اختلافات موجر و مستاجر راهكار قانوني وجود دارد؛ حل اين اختلافات معمولا مدتي وقت دو طرف را ميگيرد؛ اما با قواعدي كه در قانون پيشبيني شده است از قبل ميتوان حدس زد كه در روابط موجر و مستاجر و موضوع رهن و اجاره حق با كدام طرف است. برخي از اختلافات موجر و مستاجر در پايان مدت اجاره را در مجله دلتا مورد بررسي قرار دادهايم. با ما همراه باشيد.
خودداري موجر از بازپس دادن مبلغ رهن
در پاسخ به اين سوال كه اگر بعد از پايان مدت اجاره، موجر رهن را به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهكاري در پيش دارد؟ يك وكيل دادگستري در اين خصوص ميگويد: مطابق قانون روابط موجر و مستاجر در سال 56، تخليه ملك اجاره داده شده هم زمان با دريافت مبلغي كه به عنوان رهن نزد موجر است، صورت ميگيرد. اگر به هر دليلي موجر درباز گرداندن مبلغ رهن به مستاجر كوتاهي و مستاجر در مطالبه حقوق خود با مشكلاتي روبهرو شودد، ميتواند از طريق تقديم دادخواست به مراجع قضايي حقوق خود را مطالبه كند. بهترين كار، نوشتن اظهارنامهاي توسط مستاجر است كه طي آن مقرر شود در قبال تخليه ملك، مستاجر پولي را كه به عنوان رهن نزد مالك گذاشته است به بنگاه يا به حساب مستاجر واريز كند، در اين صورت موجر نميتواند مدعي هيچ چيز باشد.
خسارت تاخير در بازگرداندن مبلغ رهن
دريافت خسارت وارد شده به مستاجر به دليل تاخير در بازگرداندن مبلغ رهن شرايطي دارد كه در قانون به آن اشاره شده است؛ بر اين اساس، تشخيص ميزان خسارت وارده از طريق موجر به مستاجر طبق شاخص بانك مركزي است. خسارتي كه به مستاجر وارد ميشود نيز از طريق اظهارنامه تخليه ملك قابل مطالبه است.
فسخ قرارداد اجاره
در صورتي كه مستاجر در مدت اجاره و قبل از پايان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره كند، آيا موجر مكلف است تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟ طبق قانون ، قرارداد اجاره جز عقودي است كه نميتوان به آساني فسخ كرد. به اين ترتيب نه موجر ميتواند اقدام به فسخ قرارداد كند و نه مستاجر، اما قانونا ميشود حق فسخ پيشبيني كرد. براي مثال، ملكي را كه مستاجر اجاره كرده و احساس ميكند بيش از قيمت واقعي آن ملك اجاره داده شده است، در اين حالت مستاجر ميتواند از طريق دادخواست، تقاضاي فسخ قرارداد كند.
همچنين ممكن است شرط خاصي بين مالك و مستاجر پيشبيني شود كه در صورت عمل نكردن به آن شرط از سوي مالك تا تاريخ معين مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. براي مثال بين مستاجر و مالك شرط شود كه تا فلان تاريخ در ملك مربوطه تعميرات لازم اعمال ميشود و اگر طبق اين شرط مالك تا تاريخ تعيين شده اقدام به تعميرات ملك خود نكند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد باشد.
جبران خسارتهاي وارده به ملك از مبلغ رهن
چالش ديگري كه در روابط موجر و مستاجر ممكن است پيش آيد، اين است كه آيا موجر ميتواند خسارتهاي وارده به ملك را از رهن مستاجر كسر كند و بقيه را به وي بپردازد؟ طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به موجر اختيار داده ميشود كه دادخواستي مبني بر مطالبه خسارت يا هزينههاي پرداخت شده توسط موجر كه به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه ارائه دهد.
اگر موجر گواهي ارائه دادخواست به دادگاه بگيرد، به ميزان مبلغي كه موجر ادعا كرده، اجراي احكام هنگام تخليه ملك، مبلغي را كه مستاجر به عنوان رهن در رهن او دارد نگه ميدارد تا به آن رسيدگي شود. در اين مورد قانون دست مالك را باز گذاشته و به نفع موجر است.
در صورتي كه خسارت وارده به ملك به سبب وقوع حوادث غير مترقبه باشد، براي مثال خسارت ملك به دليل عوامل طبيعي همچون زلزله، سيل و… باشد، مستاجر وظيفهاي در قبال پرداخت خسارت ندارد؛ اما در صورتي كه خسارت وارده از جانب مستاجر و در مقابل حفاظت از ملك موجر كوتاهي كرده باشد، مستاجر مكلف به پرداخت خسارت بوده و حق با موجر است.
طبق قانون ، قرارداد اجاره جزء عقودي است كه نميتوان به آساني فسخ كرد. به اين ترتيب نه موجر ميتواند اقدام به فسخ قرارداد كند و نه مستاجر؛ اما قانونا ميشود حق فسخ پيشبيني كرد.
براي بيشتر اختلافات موجر و مستاجر راهكار قانوني وجود دارد؛ حل اين اختلافات معمولا مدتي وقت دو طرف را ميگيرد؛ اما با قواعدي كه در قانون پيشبيني شده است از قبل ميتوان حدس زد كه در روابط موجر و مستاجر و موضوع رهن و اجاره حق با كدام طرف است. برخي از اختلافات موجر و مستاجر در پايان مدت اجاره را در مجله دلتا مورد بررسي قرار دادهايم. با ما همراه باشيد.
خودداري موجر از بازپس دادن مبلغ رهن
در پاسخ به اين سوال كه اگر بعد از پايان مدت اجاره، موجر رهن را به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهكاري در پيش دارد؟ يك وكيل دادگستري در اين خصوص ميگويد: مطابق قانون روابط موجر و مستاجر در سال 56، تخليه ملك اجاره داده شده هم زمان با دريافت مبلغي كه به عنوان رهن نزد موجر است، صورت ميگيرد. اگر به هر دليلي موجر درباز گرداندن مبلغ رهن به مستاجر كوتاهي و مستاجر در مطالبه حقوق خود با مشكلاتي روبهرو شودد، ميتواند از طريق تقديم دادخواست به مراجع قضايي حقوق خود را مطالبه كند. بهترين كار، نوشتن اظهارنامهاي توسط مستاجر است كه طي آن مقرر شود در قبال تخليه ملك، مستاجر پولي را كه به عنوان رهن نزد مالك گذاشته است به بنگاه يا به حساب مستاجر واريز كند، در اين صورت موجر نميتواند مدعي هيچ چيز باشد.
خسارت تاخير در بازگرداندن مبلغ رهن
دريافت خسارت وارد شده به مستاجر به دليل تاخير در بازگرداندن مبلغ رهن شرايطي دارد كه در قانون به آن اشاره شده است؛ بر اين اساس، تشخيص ميزان خسارت وارده از طريق موجر به مستاجر طبق شاخص بانك مركزي است. خسارتي كه به مستاجر وارد ميشود نيز از طريق اظهارنامه تخليه ملك قابل مطالبه است.
فسخ قرارداد اجاره
در صورتي كه مستاجر در مدت اجاره و قبل از پايان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره كند، آيا موجر مكلف است تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟ طبق قانون ، قرارداد اجاره جز عقودي است كه نميتوان به آساني فسخ كرد. به اين ترتيب نه موجر ميتواند اقدام به فسخ قرارداد كند و نه مستاجر، اما قانونا ميشود حق فسخ پيشبيني كرد. براي مثال، ملكي را كه مستاجر اجاره كرده و احساس ميكند بيش از قيمت واقعي آن ملك اجاره داده شده است، در اين حالت مستاجر ميتواند از طريق دادخواست، تقاضاي فسخ قرارداد كند.
همچنين ممكن است شرط خاصي بين مالك و مستاجر پيشبيني شود كه در صورت عمل نكردن به آن شرط از سوي مالك تا تاريخ معين مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. براي مثال بين مستاجر و مالك شرط شود كه تا فلان تاريخ در ملك مربوطه تعميرات لازم اعمال ميشود و اگر طبق اين شرط مالك تا تاريخ تعيين شده اقدام به تعميرات ملك خود نكند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد باشد.
جبران خسارتهاي وارده به ملك از مبلغ رهن
چالش ديگري كه در روابط موجر و مستاجر ممكن است پيش آيد، اين است كه آيا موجر ميتواند خسارتهاي وارده به ملك را از رهن مستاجر كسر كند و بقيه را به وي بپردازد؟ طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به موجر اختيار داده ميشود كه دادخواستي مبني بر مطالبه خسارت يا هزينههاي پرداخت شده توسط موجر كه به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه ارائه دهد.
اگر موجر گواهي ارائه دادخواست به دادگاه بگيرد، به ميزان مبلغي كه موجر ادعا كرده، اجراي احكام هنگام تخليه ملك، مبلغي را كه مستاجر به عنوان رهن در رهن او دارد نگه ميدارد تا به آن رسيدگي شود. در اين مورد قانون دست مالك را باز گذاشته و به نفع موجر است.
در صورتي كه خسارت وارده به ملك به سبب وقوع حوادث غير مترقبه باشد، براي مثال خسارت ملك به دليل عوامل طبيعي همچون زلزله، سيل و… باشد، مستاجر وظيفهاي در قبال پرداخت خسارت ندارد؛ اما در صورتي كه خسارت وارده از جانب مستاجر و در مقابل حفاظت از ملك موجر كوتاهي كرده باشد، مستاجر مكلف به پرداخت خسارت بوده و حق با موجر است.
چرا ارث زنان نصف مردان است؟