مالكان به دليل اينكه اغلب خود توانايي سرمايه‌گذاري و دريافت وام‌هاي بانكي كلان را ندارند و از سوي ديگر از فن و تخصص لازم براي ساخت و ساز ملك برخوردار نيستند، با سازندگان قرارداد مشاركت در ساخت منعقد مي‌كنند. با مجله حقوقي دلتا همراه شويد.
همواره در قراردادهاي مشاركت در ساخت، نگراني مالك از اين جهت است كه ممكن است سازنده علاوه بر اينكه سهم او را از زمين مالك مي‌شود، به تعهدات خود عمل نكند. در مقابل سازنده دغدغه اين را دارد كه در پايان قرارداد قدرالسهم و سرمايهاش از بين رود. در بررسي مشكلات ناشي از قراردادهاي مشاركت در ساخت به موارد عمدهاي از مشكلات و مسايل حقوقي رسيدهايم كه بهتر است از آن‌ها اطلاع داشته باشيم. در مجله دلتا به بررسي چالش‌هاي حقوقي مشاركت در ساخت پرداخته شده است.
قوانين مشاركت در ساخت
هر چند ممكن است از سازنده به سبب عدم اجراي تعهداتش، ضمانت‌هايي مانند چك با مبالغي گرفته شود كه مي‌تواند تا اندازه‌اي اعتماد مالك را در مراحل ساخت جلب كند، اما به دليل پيشگيري از بروز برخي از مسائل، تمام موارد و تعهدات شامل مشخصات عمومي ساختمان بايد در قرارداد نوشته شود، ضمن اينكه انجام تعهدات دو طرف بايد داراي مدت زمان مشخص باشد و در صورتي كه يكي از دو طرف تعهدات خود در زمان مشخص شده را ناديده بگيرد و از اجراي آن سر باز زند. با تعيين ضمانت اجرا در قرارداد، ضرر و زيان طرف ديگر جبران خواهد شد. اين ضمانت اجرا به دو صورت تعيين مي‌شود يا خسارت روزانه يا مبلغي مقطوع كه در اصطلاح حقوقي وجه التزام ميگويند.
يكي ديگر از مسايل مشكل ساز اين است كه گاهي اوقات شرط‌هاي مبهم، در خصوص احداث بناي اضافه در طبقه آخر يا واحد هاي تجاري در طبقه همكف يا كارهايي از اين قبيل خلاف آنچه در پروانه ساخت درج شده، در قرارداد نوشته مي‌شود. در اين موارد نيز به اين علت كه به طور واضح در قرارداد اوليه تكليف ميزان سهم و تعهدات هر يك از دو طرف معين نشده بعضي از سازندگان، در شريك دانستن مالك در چنين بناهايي دچار ترديد ميشوند، حتي در برخي از مواقع كل بناي اضافه را متعلق به خود ميدانند.
گاهي نيز به فرض پرداخت جريمه تخلف ساختماني، مالك از پرداخت اين جريمه خودداري ميكند و در صورتي كه توافقي در اين مورد انجام نشود، منتهي به دعاوي طولاني مدت و پر هزينه خواهد شد.
براي اجتناب از به وجود آمدن چنين مسائلي توصيه مي‌شود، از همان ابتدا به طور شفاف چگونگي هزينه و سهم هريك از دو طرف از بناي اضافي احتمالي مشخص و در قرارداد نوشته شود در غير اينصورت چنانچه بعد از قرارد اوليه تصميم به ساخت بناي اضافي گرفته شد، حتماً يك قرارداد جداگانه نوشته و به صورت متمم به قرارداد اوليه ضميمه شود.
چالش‌هاي حقوقي مشاركت در ساخت مربوط به پيش فروش سهم سازنده به افراد ديگر است. معمولاً سازندگاني كه سرمايه كافي براي ساخت ندارند و مي‌خواهند با سرمايه ديگران پروژه را تمام كنند اقدام به پيش فروش مي‌كنند و بعضاً مشاهده شده كه بعد از قرارداد ساخت و انجام شدن برخي اقدامات اوليه، مبالغ هنگفتي را به اميد ساخت و تحويل ساختمان موضوع قرارداد پيش فروش، از خريدار گرفته و متواري شده‌اند.
راه حل اين است كه در قرارداد، حق پيش‌فروش واحدها براي سازنده محدود و تا حد امكان گرفته شود و در شرايط بسيار سخت، سازنده فقط حق فروش بخشي از سهم خود، آن هم به نسبت پيشرفت پروژه و با تاييد مالك داشته باشد و يا تا قبل از اخذ پايان كار و انجام مراحل نهايي صدور سند تك برگي براي هر واحد جديد، حق فروش به شخص سوم را نداشته باشد. خريداران نيز دقت كنند تا زماني كه سند كلنگي هنوز به نام مالك است سازنده نميتواند بدون امضاي مالك، ملك را بفروشد حتي اگر در قرارداد از طرف مالك اجازه فروش داشته باشد.
ممكن است سازنده با تغييرات سليقهاي در نقشه هاي اوليه موجب تفاوت زيادي ميان ملك ساخته شده با نقشههاي اوليه شود. اين اختلافات مي‌تواند شامل بخشهاي مختلفي از ملك شود؛ مانند: پي، فونداسيون، سقف ها و ستون هاي ساختمان تا مصالح و لوازم ظاهري مانند شيرآلات، كابينت ها، راه پله ها و سيستم هاي مختلف ساختمان.
در تمام اين موارد ذينفع، براي ثبات ادعا ابتدا بايد از شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك تأمين دليل و سپس با پرداخت هزينه‌هاي دادرسي در دادگاه شكايت خود را طرح كند.
مطلب پيشنهادي: براي آشنايي بيشتر با قوانين مشاركت در ساخت “قرارداد مشاركت در ساخت و تعيين سهم شركا” را مطالعه كنيد.
مالكان به دليل اينكه اغلب خود توانايي سرمايه‌گذاري و دريافت وام‌هاي بانكي كلان را ندارند و از سوي ديگر از فن و تخصص لازم براي ساخت و ساز ملك برخوردار نيستند، با سازندگان قرارداد مشاركت در ساخت منعقد مي‌كنند. با مجله حقوقي دلتا همراه شويد.
همواره در قراردادهاي مشاركت در ساخت، نگراني مالك از اين جهت است كه ممكن است سازنده علاوه بر اينكه سهم او را از زمين مالك مي‌شود، به تعهدات خود عمل نكند. در مقابل سازنده دغدغه اين را دارد كه در پايان قرارداد قدرالسهم و سرمايهاش از بين رود. در بررسي مشكلات ناشي از قراردادهاي مشاركت در ساخت به موارد عمدهاي از مشكلات و مسايل حقوقي رسيدهايم كه بهتر است از آن‌ها اطلاع داشته باشيم. در مجله دلتا به بررسي چالش‌هاي حقوقي مشاركت در ساخت پرداخته شده است.
قوانين مشاركت در ساخت
هر چند ممكن است از سازنده به سبب عدم اجراي تعهداتش، ضمانت‌هايي مانند چك با مبالغي گرفته شود كه مي‌تواند تا اندازه‌اي اعتماد مالك را در مراحل ساخت جلب كند، اما به دليل پيشگيري از بروز برخي از مسائل، تمام موارد و تعهدات شامل مشخصات عمومي ساختمان بايد در قرارداد نوشته شود، ضمن اينكه انجام تعهدات دو طرف بايد داراي مدت زمان مشخص باشد و در صورتي كه يكي از دو طرف تعهدات خود در زمان مشخص شده را ناديده بگيرد و از اجراي آن سر باز زند. با تعيين ضمانت اجرا در قرارداد، ضرر و زيان طرف ديگر جبران خواهد شد. اين ضمانت اجرا به دو صورت تعيين مي‌شود يا خسارت روزانه يا مبلغي مقطوع كه در اصطلاح حقوقي وجه التزام ميگويند.
يكي ديگر از مسايل مشكل ساز اين است كه گاهي اوقات شرط‌هاي مبهم، در خصوص احداث بناي اضافه در طبقه آخر يا واحد هاي تجاري در طبقه همكف يا كارهايي از اين قبيل خلاف آنچه در پروانه ساخت درج شده، در قرارداد نوشته مي‌شود. در اين موارد نيز به اين علت كه به طور واضح در قرارداد اوليه تكليف ميزان سهم و تعهدات هر يك از دو طرف معين نشده بعضي از سازندگان، در شريك دانستن مالك در چنين بناهايي دچار ترديد ميشوند، حتي در برخي از مواقع كل بناي اضافه را متعلق به خود ميدانند.
گاهي نيز به فرض پرداخت جريمه تخلف ساختماني، مالك از پرداخت اين جريمه خودداري ميكند و در صورتي كه توافقي در اين مورد انجام نشود، منتهي به دعاوي طولاني مدت و پر هزينه خواهد شد.
براي اجتناب از به وجود آمدن چنين مسائلي توصيه مي‌شود، از همان ابتدا به طور شفاف چگونگي هزينه و سهم هريك از دو طرف از بناي اضافي احتمالي مشخص و در قرارداد نوشته شود در غير اينصورت چنانچه بعد از قرارد اوليه تصميم به ساخت بناي اضافي گرفته شد، حتماً يك قرارداد جداگانه نوشته و به صورت متمم به قرارداد اوليه ضميمه شود.
چالش‌هاي حقوقي مشاركت در ساخت مربوط به پيش فروش سهم سازنده به افراد ديگر است. معمولاً سازندگاني كه سرمايه كافي براي ساخت ندارند و مي‌خواهند با سرمايه ديگران پروژه را تمام كنند اقدام به پيش فروش مي‌كنند و بعضاً مشاهده شده كه بعد از قرارداد ساخت و انجام شدن برخي اقدامات اوليه، مبالغ هنگفتي را به اميد ساخت و تحويل ساختمان موضوع قرارداد پيش فروش، از خريدار گرفته و متواري شده‌اند.
راه حل اين است كه در قرارداد، حق پيش‌فروش واحدها براي سازنده محدود و تا حد امكان گرفته شود و در شرايط بسيار سخت، سازنده فقط حق فروش بخشي از سهم خود، آن هم به نسبت پيشرفت پروژه و با تاييد مالك داشته باشد و يا تا قبل از اخذ پايان كار و انجام مراحل نهايي صدور سند تك برگي براي هر واحد جديد، حق فروش به شخص سوم را نداشته باشد. خريداران نيز دقت كنند تا زماني كه سند كلنگي هنوز به نام مالك است سازنده نميتواند بدون امضاي مالك، ملك را بفروشد حتي اگر در قرارداد از طرف مالك اجازه فروش داشته باشد.
ممكن است سازنده با تغييرات سليقهاي در نقشه هاي اوليه موجب تفاوت زيادي ميان ملك ساخته شده با نقشههاي اوليه شود. اين اختلافات مي‌تواند شامل بخشهاي مختلفي از ملك شود؛ مانند: پي، فونداسيون، سقف ها و ستون هاي ساختمان تا مصالح و لوازم ظاهري مانند شيرآلات، كابينت ها، راه پله ها و سيستم هاي مختلف ساختمان.
در تمام اين موارد ذينفع، براي ثبات ادعا ابتدا بايد از شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك تأمين دليل و سپس با پرداخت هزينه‌هاي دادرسي در دادگاه شكايت خود را طرح كند.
مطلب پيشنهادي: براي آشنايي بيشتر با قوانين مشاركت در ساخت “قرارداد مشاركت در ساخت و تعيين سهم شركا” را مطالعه كنيد.
چرا ارث زنان نصف مردان است؟