مساحت ملك از مهم ترين موضوعات در جلب نظر خريداران است و نقش اساسي در انتخاب ملك ايفاء مي‌كند، به همين دليل افراد دقت و توجه بسياري براي دقيق بودن مساحت ملك دارند.
اختلاف متراژ ملك با سند يكي از مشكلاتي كه در معاملات املاك ممكن است رخ دهد و باعث تشكيل پرونده حقوقي در دستگاه قضايي شود. به گزارش مجله دلتا دقيق نبودن اطلاعات ارائه شده در خصوص مساحت ملك توسط فروشندگان يكي عوامل بروز چنين مشكلاتي است.
اختلاف متراژ ملك با سند
در خريد ملك، چيزي كه مبناي محاسبه قيمت قرار مي‌گيرد، متراژ و مساحت ملك است. در واقع فروشنده، ملك را با ابعاد مشخص و دقيق به خريداران پيشنهاد مي‌كند. زيرا مساحت ملك از مهم ترين موضوعات در جلب نظر خريداران است و نقش اساسي در انتخاب ملك ايفاء مي‌كند، به همين دليل افراد دقت و توجه بسياري براي دقيق بودن مساحت ملك دارند. به طور مثال در هنگام معامله يك ملك، فروشنده ممكن است اظهار كند كه مساحت ملك ۱۰۰ متر مربع است و در قولنامه نيز اين ميزان قيد شده باشد، اما در زمان تنظيم سند و بعد از اندازه گيري ملك توسط كارشناسان ثبت، مشخص شود كه ملك ۹۸ متر است. قانون به اين مورد به طور مشخص اشاره كرده و مي‌گويد: اگر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد و بعد معلوم شود كه كمتر از آن مقدار است، مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت. و اگر معلوم شود كه بيشتر است فروشنده مي‌تواند آن را فسخ كند، مگر اين كه در هر دو صورت خريدار و فروشنده پس از محاسبه دقيق متراژ ملك در مورد پرداخت مبلغ مابه التفاوت قيمت آن توافق كنند. در خصوص اختلاف متراژ ملك با سند بايد بين ملك ساخته شده و ملكي كه هنوز ساخته نشده و به صورت پيش فروش خريداري مي‌شود تفاوت قائل شد.
۱. املاك ساخته شده
طبق قانون ثبت، به دليل آن كه قيمت ملك بر اساس مساحت ملك تعيين مي‌شود، خريدار مي‌تواند به نسبت كسري در متراژ ملك از مبلغ توافق شده در معامله كم كند و اگر مساحت ملك بيشتر از ميزان مورد توافق بود، قيمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در “اولين سند انتقال” و ساير هزينه هاي قانوني معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا كند.
۲. پيش فروش و پيش خريد آپارتمان
قانون پيش فروش آپارتمان ها، به منظور حمايت از پيش خريدار اين گونه بيان مي‌كند:
اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفكيكي تا ۵ درصد باشد، هيچ يك از دو طرف حق فسخ ندارند، ولي اگر اختلاف بيشتر از ۵ درصد باشد، فقط پيش خريدار حق فسخ دارد. و فرقي نميكند متراژ واقعي ملك كمتر يا بيشتر باشد. به طور مثال اگر در قرارداد متراژ ملك ۲۰۰ متر و هر متر ۵ ميليون ذكر شده باشد و در زمان تحويل، ملك ۱۹۰ يا ۲۱۰ باشد، هيچ يك از طرف ها حق فسخ ندارد. چون اختلاف متراژ كمتر از ۵ درصد است. بنابراين در پيش فروش آپارتمان به دو نكته بايد توجه داشت.
۱.اگر مساحت ملك كمتر از مقدار مورد توافق باشد و پيش خريدار نخواهد قرارداد را فسخ كند، فروشنده بايد قيمت روز ملك را به خريدار بدهد.
۲.اگر مساحت ملك بيشتر از مقدار مورد توافق باشد، خريدار بايد قيمت مندرج در قرارداد پيش فروش (چون قبل از كامل شدن ساختمان قرارداد اصلي وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.
نكته مهم اختلاف متراژ ملك با سند
در خصوص مسأله اضافه مساحت در املاك اگر ملكي در مبايعه نامه به شرط داشتن مساحت معين و به صورت كلي فروخته و مبلغ معامله نيز به طور كلي پرداخت شده باشد مثلا خانه ۹۰ متري به قيمت ۹۰۰ ميليون تومان معامله و بعد معلوم شود كه مساحت ملك فروخته شده كمتر از ميزان واقعي است، مشتري فقط حق فسخ معامله را دارد، مگر اينكه دو طرف در مورد نقص ايجاد شده به توافق برسند. ولي اگر مبلغ معامله بر اساس متراژ و به طور جزئي مورد توافق قرار گيرد يعني هر جزء از ملك در مقابل جزء معيني از مبلغ معامله شود به عنوان مثال خانه ۹۰ متري را در ازاي هر متر مربع با مبلغي معين معامله كنند، در صورتي كه مبلغ پرداختي بيشتر از متراژ واقعي ملك باشد خريدار مي‌تواند دعوي مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختي را با توجه به مقدار كسري متراژ مطرح كند.
مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا ...
مساحت ملك از مهم ترين موضوعات در جلب نظر خريداران است و نقش اساسي در انتخاب ملك ايفاء مي‌كند، به همين دليل افراد دقت و توجه بسياري براي دقيق بودن مساحت ملك دارند.
اختلاف متراژ ملك با سند يكي از مشكلاتي كه در معاملات املاك ممكن است رخ دهد و باعث تشكيل پرونده حقوقي در دستگاه قضايي شود. به گزارش مجله دلتا دقيق نبودن اطلاعات ارائه شده در خصوص مساحت ملك توسط فروشندگان يكي عوامل بروز چنين مشكلاتي است.
اختلاف متراژ ملك با سند
در خريد ملك، چيزي كه مبناي محاسبه قيمت قرار مي‌گيرد، متراژ و مساحت ملك است. در واقع فروشنده، ملك را با ابعاد مشخص و دقيق به خريداران پيشنهاد مي‌كند. زيرا مساحت ملك از مهم ترين موضوعات در جلب نظر خريداران است و نقش اساسي در انتخاب ملك ايفاء مي‌كند، به همين دليل افراد دقت و توجه بسياري براي دقيق بودن مساحت ملك دارند. به طور مثال در هنگام معامله يك ملك، فروشنده ممكن است اظهار كند كه مساحت ملك ۱۰۰ متر مربع است و در قولنامه نيز اين ميزان قيد شده باشد، اما در زمان تنظيم سند و بعد از اندازه گيري ملك توسط كارشناسان ثبت، مشخص شود كه ملك ۹۸ متر است. قانون به اين مورد به طور مشخص اشاره كرده و مي‌گويد: اگر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد و بعد معلوم شود كه كمتر از آن مقدار است، مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت. و اگر معلوم شود كه بيشتر است فروشنده مي‌تواند آن را فسخ كند، مگر اين كه در هر دو صورت خريدار و فروشنده پس از محاسبه دقيق متراژ ملك در مورد پرداخت مبلغ مابه التفاوت قيمت آن توافق كنند. در خصوص اختلاف متراژ ملك با سند بايد بين ملك ساخته شده و ملكي كه هنوز ساخته نشده و به صورت پيش فروش خريداري مي‌شود تفاوت قائل شد.
۱. املاك ساخته شده
طبق قانون ثبت، به دليل آن كه قيمت ملك بر اساس مساحت ملك تعيين مي‌شود، خريدار مي‌تواند به نسبت كسري در متراژ ملك از مبلغ توافق شده در معامله كم كند و اگر مساحت ملك بيشتر از ميزان مورد توافق بود، قيمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در “اولين سند انتقال” و ساير هزينه هاي قانوني معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا كند.
۲. پيش فروش و پيش خريد آپارتمان
قانون پيش فروش آپارتمان ها، به منظور حمايت از پيش خريدار اين گونه بيان مي‌كند:
اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفكيكي تا ۵ درصد باشد، هيچ يك از دو طرف حق فسخ ندارند، ولي اگر اختلاف بيشتر از ۵ درصد باشد، فقط پيش خريدار حق فسخ دارد. و فرقي نميكند متراژ واقعي ملك كمتر يا بيشتر باشد. به طور مثال اگر در قرارداد متراژ ملك ۲۰۰ متر و هر متر ۵ ميليون ذكر شده باشد و در زمان تحويل، ملك ۱۹۰ يا ۲۱۰ باشد، هيچ يك از طرف ها حق فسخ ندارد. چون اختلاف متراژ كمتر از ۵ درصد است. بنابراين در پيش فروش آپارتمان به دو نكته بايد توجه داشت.
۱.اگر مساحت ملك كمتر از مقدار مورد توافق باشد و پيش خريدار نخواهد قرارداد را فسخ كند، فروشنده بايد قيمت روز ملك را به خريدار بدهد.
۲.اگر مساحت ملك بيشتر از مقدار مورد توافق باشد، خريدار بايد قيمت مندرج در قرارداد پيش فروش (چون قبل از كامل شدن ساختمان قرارداد اصلي وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.
نكته مهم اختلاف متراژ ملك با سند
در خصوص مسأله اضافه مساحت در املاك اگر ملكي در مبايعه نامه به شرط داشتن مساحت معين و به صورت كلي فروخته و مبلغ معامله نيز به طور كلي پرداخت شده باشد مثلا خانه ۹۰ متري به قيمت ۹۰۰ ميليون تومان معامله و بعد معلوم شود كه مساحت ملك فروخته شده كمتر از ميزان واقعي است، مشتري فقط حق فسخ معامله را دارد، مگر اينكه دو طرف در مورد نقص ايجاد شده به توافق برسند. ولي اگر مبلغ معامله بر اساس متراژ و به طور جزئي مورد توافق قرار گيرد يعني هر جزء از ملك در مقابل جزء معيني از مبلغ معامله شود به عنوان مثال خانه ۹۰ متري را در ازاي هر متر مربع با مبلغي معين معامله كنند، در صورتي كه مبلغ پرداختي بيشتر از متراژ واقعي ملك باشد خريدار مي‌تواند دعوي مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختي را با توجه به مقدار كسري متراژ مطرح كند.
مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا ...
چرا ارث زنان نصف مردان است؟