در قرارداد اجاره موجر يا مستاجر نمي‌تواند قبل از انقضاي مدت اجاره فسخ آن را درخواست كند. البته در موارد خاصي اجازه فسخ اجاره پيش از موعد به موجر يا مستاجر داده شده است.
قرارداد اجاره يكي از مهم ترين و رايج ترين عقودي است كه بين مردم صورت مي‌گيرد. به همين دليل قوانين و مقررات خاصي براي آن در قانون تعيين شده كه در صورت هر گونه اختلاف و مشكل، افراد مي‌توانند از طريق مراجع قانوني اختلافات خود را حل و فصل كنند. يكي از اين اختلافات فسخ قرارداد پيش از موعد است. به همين دليل در مجله دلتا به بررسي فسخ قرارداد پيش از موعد پرداخته شده است.
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحويل
قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر يا مستاجر نمي‌تواند قبل از انقضاي مدت اجاره تقاضاي فسخ آن را كند( عقد لازم عقدي است كه هيچ يك از افراد نمي‌توانند آن را فسخ كنند مگر در مواردي كه قانون اجازه بر هم زدن قرارداد را به آن ها داده باشد). البته در موارد خاصي اجازه فسخ اجاره پيش از موعد به موجر يا مستاجر داده شده است. در مواردي از جمله عيب و ايراد داشتن ملك در حال اجاره يا در صورتي كه موجر و مستاجر در قرارداد اجاره در اين خصوص توافق كنند كه هر كدام حق تقاضاي فسخ را داشته باشند. در اين شرايط موجر يا مستاجر مي‌توانند براي فسخ و تخليه ملك، تقاضاي خود را در يك دادخواست به دادگاه تقديم كنند.
شايان ذكر است كه معمولاً در قراردادهاي اجاره اين شرط وجود دارد كه موجر يا مستاجر در صورتي كه مايل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند از يك يا دو ماه قبل به طرف مقابل اعلام كنند كه در اين صورت با تسويه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره تمام مي‌شود. شايان ذكر است كه چنانچه موجر يا مستاجر نسبت به اينكه آيا داراي حق فسخ هستند يا خير ترديد داشته باشند، اصل بر آن است كه حق فسخ اصلاً وجود ندارد.
شرايط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
گاهي در قرارداد اجاره شرط خاصي بين مالك و مستاجر تعيين مي‌شود كه در صورت انجام ندادن آن شرط در تاريخ معين توسط مالك، مستاجر مي‌تواند قرارداد را فسخ كند. براي مثال بين مستاجر و مالك شرط شود كه تا فلان تاريخ در ملك مربوط تعميرات لازم اعمال مي‌شود و اگر طبق اين شرط مالك تا تاريخ مذكور اقدام به تعميرات ملك خود نكند، مستاجر مي‌تواند قرارداد را فسخ كند، به اين عمل تخليه ملك قبل از موعد اجاره گفته مي‌شود. البته شايان ذكر است كه اين موضوع در خصوص موجر نيز صدق مي‌كند.
تخليه پيش از موعد توسط موجر
طبق قانون روابط بين موجر و مستاجر، به مالك نيز اين اختيار داده شده است كه در صورت وجود مواردي، تقاضاي فسخ قرارداد اجاره و تخليه ملك را در قالب دادخواست به دادگاه تقديم كند. به طور مثال در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها توسط مستاجر، قانون اين حق را به موجر مي‌دهد كه قرارداد را فسخ و تخليه ملك را درخواست كند. به اين صورت كه در مواردي كه مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت اجاره بها خودداري كند و با ابلاغ ظرف ده روز قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد، موجر مي‌تواند با تقديم دادخواست به دادگاه تخليه ملك را درخواست كند. البته هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حكم دادگاه مبلغي اضافه بر اجاره بهاي معوقه و صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري بپردازد، حكم تخليه صادر نمي‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسي محكوم و مبلغ واريزي به صندوق دادگستري نيز به موجر پرداخت مي‌شود، اما مستأجر فقط يك بار مي‌تواند از اين ارفاق استفاده كند. بنابراين در صورتي كه مستأجر دو بار در يك سال در اثر اخطار يا اظهارنامه ياد شده اقدام به پرداخت اجاره بها كرده باشد و براي بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد يا در صندوق ثبت توديع نكند موجر مي‌تواند با تقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه تخليه ملك را درخواست كند. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است.
مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا ....
در قرارداد اجاره موجر يا مستاجر نمي‌تواند قبل از انقضاي مدت اجاره فسخ آن را درخواست كند. البته در موارد خاصي اجازه فسخ اجاره پيش از موعد به موجر يا مستاجر داده شده است.
قرارداد اجاره يكي از مهم ترين و رايج ترين عقودي است كه بين مردم صورت مي‌گيرد. به همين دليل قوانين و مقررات خاصي براي آن در قانون تعيين شده كه در صورت هر گونه اختلاف و مشكل، افراد مي‌توانند از طريق مراجع قانوني اختلافات خود را حل و فصل كنند. يكي از اين اختلافات فسخ قرارداد پيش از موعد است. به همين دليل در مجله دلتا به بررسي فسخ قرارداد پيش از موعد پرداخته شده است.
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحويل
قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر يا مستاجر نمي‌تواند قبل از انقضاي مدت اجاره تقاضاي فسخ آن را كند( عقد لازم عقدي است كه هيچ يك از افراد نمي‌توانند آن را فسخ كنند مگر در مواردي كه قانون اجازه بر هم زدن قرارداد را به آن ها داده باشد). البته در موارد خاصي اجازه فسخ اجاره پيش از موعد به موجر يا مستاجر داده شده است. در مواردي از جمله عيب و ايراد داشتن ملك در حال اجاره يا در صورتي كه موجر و مستاجر در قرارداد اجاره در اين خصوص توافق كنند كه هر كدام حق تقاضاي فسخ را داشته باشند. در اين شرايط موجر يا مستاجر مي‌توانند براي فسخ و تخليه ملك، تقاضاي خود را در يك دادخواست به دادگاه تقديم كنند.
شايان ذكر است كه معمولاً در قراردادهاي اجاره اين شرط وجود دارد كه موجر يا مستاجر در صورتي كه مايل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند از يك يا دو ماه قبل به طرف مقابل اعلام كنند كه در اين صورت با تسويه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره تمام مي‌شود. شايان ذكر است كه چنانچه موجر يا مستاجر نسبت به اينكه آيا داراي حق فسخ هستند يا خير ترديد داشته باشند، اصل بر آن است كه حق فسخ اصلاً وجود ندارد.
شرايط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
گاهي در قرارداد اجاره شرط خاصي بين مالك و مستاجر تعيين مي‌شود كه در صورت انجام ندادن آن شرط در تاريخ معين توسط مالك، مستاجر مي‌تواند قرارداد را فسخ كند. براي مثال بين مستاجر و مالك شرط شود كه تا فلان تاريخ در ملك مربوط تعميرات لازم اعمال مي‌شود و اگر طبق اين شرط مالك تا تاريخ مذكور اقدام به تعميرات ملك خود نكند، مستاجر مي‌تواند قرارداد را فسخ كند، به اين عمل تخليه ملك قبل از موعد اجاره گفته مي‌شود. البته شايان ذكر است كه اين موضوع در خصوص موجر نيز صدق مي‌كند.
تخليه پيش از موعد توسط موجر
طبق قانون روابط بين موجر و مستاجر، به مالك نيز اين اختيار داده شده است كه در صورت وجود مواردي، تقاضاي فسخ قرارداد اجاره و تخليه ملك را در قالب دادخواست به دادگاه تقديم كند. به طور مثال در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها توسط مستاجر، قانون اين حق را به موجر مي‌دهد كه قرارداد را فسخ و تخليه ملك را درخواست كند. به اين صورت كه در مواردي كه مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت اجاره بها خودداري كند و با ابلاغ ظرف ده روز قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد، موجر مي‌تواند با تقديم دادخواست به دادگاه تخليه ملك را درخواست كند. البته هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حكم دادگاه مبلغي اضافه بر اجاره بهاي معوقه و صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري بپردازد، حكم تخليه صادر نمي‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسي محكوم و مبلغ واريزي به صندوق دادگستري نيز به موجر پرداخت مي‌شود، اما مستأجر فقط يك بار مي‌تواند از اين ارفاق استفاده كند. بنابراين در صورتي كه مستأجر دو بار در يك سال در اثر اخطار يا اظهارنامه ياد شده اقدام به پرداخت اجاره بها كرده باشد و براي بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد يا در صندوق ثبت توديع نكند موجر مي‌تواند با تقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه تخليه ملك را درخواست كند. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است.
مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا ....
چرا ارث زنان نصف مردان است؟