در چند سال اخير مساله پيش فروش آپارتمان به صورت جدي رونق پيدا كرده، اما هميشه مشكلات و اختلافاتي ميان فروشنده، خريدار و شركت پيمانكار وجود داشته است كه باعث شده پرونده هاي زيادي در دادگاه ها شكل بگيرد. براي جلوگيري از اين اختلافات و مشكلات قانون پيش فروش آپارتمان تصويب شده است.
پيش فروش آپارتمان يكي از موضوعات حقوقي مهم در معاملات به حساب مي‌آيد. افراد بايد در خريد و فروش دقت بسياري داشته باشند به ويژه در خصوص پيش خريد و پيش فروش آپارتماني كه هنوز به طور كامل ساخته نشده است. در مجله دلتا به بررسي جامع در خصوص قانون پيش فروش آپارتمان پرداخته ايم. در ادامه با ما همراه باشيد.
قانون پيش فروش آپارتمان
در چند سال اخير مساله پيش فروش آپارتمان به صورت جدي رونق پيدا كرده، اما هميشه مشكلات و اختلافاتي ميان فروشنده، خريدار و شركت پيمانكار وجود داشته است كه باعث شده پرونده هاي زيادي در دادگاه ها تشكيل شود. براي جلوگيري از اين اختلافات و مشكلات قانون پيش فروش آپارتمان تصويب شده است. يكي از مهمترين مواردي كه باعث مشكلات و اختلاف بين طرف هاي معامله مي‌شود عدم وجود ملك مورد نظر در زمان عقد قرارداد است، زيرا هنگام عقد معامله بايد مورد خريد و فروش به صورت فيزيكي آماده و موجود باشد ولي هنگام پيش فروش آپارتمان، ملك مورد نظر هنوز آماده نشده است.
اولين و مهمترين اقدام قانوني اين است كه فروشنده بعد از دريافت پروانه ساختمان از شهرداري و تنظيم شناسنامه فني مستقل براي هر واحد آپارتمان كه مشخصات و جزئيات كامل آن درج شده است، اقدام به درج آگهي و تبليغات مي‌كند. اگر فروشنده و سرمايه‌گذاران بدون تنظيم سند در دفاتر رسمي يا دريافت مجوز انتشار آگهي اقدامي انجام دهند، از ۹۱ روز تا يك سال حبس يا دو تا چهار برابر وجوه دريافتي جريمه خواهند شد.
نكات مهمي كه بايد خريدار بداند
۱.مشخصات مالك؛
مانند هر قراردادي بايد مشخصات طرف هاي معامله ذكر شود. بررسي مدارك پيش فروشنده از اهميت ويژه اي برخوردار است. زيرا ممكن است فروشنده خود نيز ملك را پيش خريد كرده باشد.
۲.مشخصات و جزئيات آپارتمان
از آنجا كه در پيش فروش آپارتمان، مورد معامله هنوز به صورت كامل وجود خارجي ندارد، بايد مشخصات و جزئيات كامل ملك به طور كامل ذكر شود. اين مشخصات عبارتند از :
- موقعيت مكاني
- تعداد طبقات و واحدها
- شماره طبقه و واحد
- متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
- نوع كاربري
- پاركينگ و انباري
- سيستم سرمايش و گرمايش
- نماي ظاهري و بيروني ساختمان
- مصالح به كار رفته
- مشخصات و جزئيات دكوراسيون داخلي مانند كابينت
- زمان تحويل
۳.نحوه تسويه حساب آپارتمان
در پيش فروش آپارتمان، معمولا مبلغ آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطي پرداخت مي‌شود. زيرا تاريخ تحويل بر اساس شرايط موجود و اعلام سازندگان و سرمايه گذاران به صورت زماني در آينده تعيين و به همين دليل بايد دقيقا مشخص شود كه چه مبالغي به صورت نقد يا چك، در چه تاريخ هايي و در كدام مرحله از كار پرداخت خواهد شد. طبق قانون، هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمي، بايد حداقل ۱۰ درصد قيمت كل پرداخت شود. بقيه مبلغ كه قرار است به صورت اقساط از سوي خريدار به فروشنده پرداخت شود بايد در تاريخ هاي مشخص براساس ميزان پيشرفت كار باشد. اگر پيشرفت كار مطابق با توافق و قرارداد نباشد، خريدار مي‌تواند ديرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت كند. شايان ذكر است، اگر خريدار در زمان مقرر اقساط خود را نپردازد و ظرف يك ماه نيز آن را جبران نكند، قرارداد مي‌تواند از سوي مالك فسخ شود.
۴.زمان تحويل آپارتمان
سازندگان و سرمايه گذاران آپارتمان قطعا زماني را براي پايان ساخت پروژه در نظر مي‌گيرند كه بايد هنگام تنظيم قرارداد در دفتر اسناد رسمي آن را درج كنند. زيرا طبق آن، تاريخ انتقال قطعي سند نيز مشخص مي‌شود. اگر فروشنده نتواند آپارتمان مورد نظر را در موعد مقرر تحويل پيش خريدار دهد، بايد به خريدار خسارت بپردازد يا در نهايت رضايت او را جلب كند.
۵.متراژ آپارتمان
از موضوعات مهمي كه غالبا باعث اختلاف بين خريدار و فروشنده مي‌شود مساله متراژ و مساحت آپارتمان است. معمولا متراژ نهايي به دلايل مختلف با آنچه در مرحله اول پيش فروش آپارتمان اعلام مي‌شود، تفاوت دارد. بنابراين طبق قانون پيش فروش آپارتمان اگر ميزان اختلاف مساحت، تا ۵ متر باشد اشكالي ندارد و هيچ كدام از طرف هاي معامله نمي‌توانند اعتراضي داشته باشند. اما در مواردي كه اختلاف بيش از ۵ متر باشد، پيش خريدار مي‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد يا اينكه براي پرداخت مبلغ بيشتر توافق كنند. در نهايت پيش فروشنده بايد خسارات وارده به پيش خريدار را جبران كرده يا با او توافق و رضايتش را جلب كند.
همچنين بخوانيد:
پاركينگ مزاحم را بهتر بشناسيد!
آپارتمان نشينان به حقوق همسايگان احترام بگذارند
ملك در رهن بانك را چطور معامله كنيم؟
انواع سند مالكيت و نكاتي درباره سند ملكي مشاع
چه نوع خيانتي باعث طلاق مي شود؟
در چند سال اخير مساله پيش فروش آپارتمان به صورت جدي رونق پيدا كرده، اما هميشه مشكلات و اختلافاتي ميان فروشنده، خريدار و شركت پيمانكار وجود داشته است كه باعث شده پرونده هاي زيادي در دادگاه ها شكل بگيرد. براي جلوگيري از اين اختلافات و مشكلات قانون پيش فروش آپارتمان تصويب شده است.
پيش فروش آپارتمان يكي از موضوعات حقوقي مهم در معاملات به حساب مي‌آيد. افراد بايد در خريد و فروش دقت بسياري داشته باشند به ويژه در خصوص پيش خريد و پيش فروش آپارتماني كه هنوز به طور كامل ساخته نشده است. در مجله دلتا به بررسي جامع در خصوص قانون پيش فروش آپارتمان پرداخته ايم. در ادامه با ما همراه باشيد.
قانون پيش فروش آپارتمان
در چند سال اخير مساله پيش فروش آپارتمان به صورت جدي رونق پيدا كرده، اما هميشه مشكلات و اختلافاتي ميان فروشنده، خريدار و شركت پيمانكار وجود داشته است كه باعث شده پرونده هاي زيادي در دادگاه ها تشكيل شود. براي جلوگيري از اين اختلافات و مشكلات قانون پيش فروش آپارتمان تصويب شده است. يكي از مهمترين مواردي كه باعث مشكلات و اختلاف بين طرف هاي معامله مي‌شود عدم وجود ملك مورد نظر در زمان عقد قرارداد است، زيرا هنگام عقد معامله بايد مورد خريد و فروش به صورت فيزيكي آماده و موجود باشد ولي هنگام پيش فروش آپارتمان، ملك مورد نظر هنوز آماده نشده است.
اولين و مهمترين اقدام قانوني اين است كه فروشنده بعد از دريافت پروانه ساختمان از شهرداري و تنظيم شناسنامه فني مستقل براي هر واحد آپارتمان كه مشخصات و جزئيات كامل آن درج شده است، اقدام به درج آگهي و تبليغات مي‌كند. اگر فروشنده و سرمايه‌گذاران بدون تنظيم سند در دفاتر رسمي يا دريافت مجوز انتشار آگهي اقدامي انجام دهند، از ۹۱ روز تا يك سال حبس يا دو تا چهار برابر وجوه دريافتي جريمه خواهند شد.
نكات مهمي كه بايد خريدار بداند
۱.مشخصات مالك؛
مانند هر قراردادي بايد مشخصات طرف هاي معامله ذكر شود. بررسي مدارك پيش فروشنده از اهميت ويژه اي برخوردار است. زيرا ممكن است فروشنده خود نيز ملك را پيش خريد كرده باشد.
۲.مشخصات و جزئيات آپارتمان
از آنجا كه در پيش فروش آپارتمان، مورد معامله هنوز به صورت كامل وجود خارجي ندارد، بايد مشخصات و جزئيات كامل ملك به طور كامل ذكر شود. اين مشخصات عبارتند از :
- موقعيت مكاني
- تعداد طبقات و واحدها
- شماره طبقه و واحد
- متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
- نوع كاربري
- پاركينگ و انباري
- سيستم سرمايش و گرمايش
- نماي ظاهري و بيروني ساختمان
- مصالح به كار رفته
- مشخصات و جزئيات دكوراسيون داخلي مانند كابينت
- زمان تحويل
۳.نحوه تسويه حساب آپارتمان
در پيش فروش آپارتمان، معمولا مبلغ آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطي پرداخت مي‌شود. زيرا تاريخ تحويل بر اساس شرايط موجود و اعلام سازندگان و سرمايه گذاران به صورت زماني در آينده تعيين و به همين دليل بايد دقيقا مشخص شود كه چه مبالغي به صورت نقد يا چك، در چه تاريخ هايي و در كدام مرحله از كار پرداخت خواهد شد. طبق قانون، هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمي، بايد حداقل ۱۰ درصد قيمت كل پرداخت شود. بقيه مبلغ كه قرار است به صورت اقساط از سوي خريدار به فروشنده پرداخت شود بايد در تاريخ هاي مشخص براساس ميزان پيشرفت كار باشد. اگر پيشرفت كار مطابق با توافق و قرارداد نباشد، خريدار مي‌تواند ديرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت كند. شايان ذكر است، اگر خريدار در زمان مقرر اقساط خود را نپردازد و ظرف يك ماه نيز آن را جبران نكند، قرارداد مي‌تواند از سوي مالك فسخ شود.
۴.زمان تحويل آپارتمان
سازندگان و سرمايه گذاران آپارتمان قطعا زماني را براي پايان ساخت پروژه در نظر مي‌گيرند كه بايد هنگام تنظيم قرارداد در دفتر اسناد رسمي آن را درج كنند. زيرا طبق آن، تاريخ انتقال قطعي سند نيز مشخص مي‌شود. اگر فروشنده نتواند آپارتمان مورد نظر را در موعد مقرر تحويل پيش خريدار دهد، بايد به خريدار خسارت بپردازد يا در نهايت رضايت او را جلب كند.
۵.متراژ آپارتمان
از موضوعات مهمي كه غالبا باعث اختلاف بين خريدار و فروشنده مي‌شود مساله متراژ و مساحت آپارتمان است. معمولا متراژ نهايي به دلايل مختلف با آنچه در مرحله اول پيش فروش آپارتمان اعلام مي‌شود، تفاوت دارد. بنابراين طبق قانون پيش فروش آپارتمان اگر ميزان اختلاف مساحت، تا ۵ متر باشد اشكالي ندارد و هيچ كدام از طرف هاي معامله نمي‌توانند اعتراضي داشته باشند. اما در مواردي كه اختلاف بيش از ۵ متر باشد، پيش خريدار مي‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد يا اينكه براي پرداخت مبلغ بيشتر توافق كنند. در نهايت پيش فروشنده بايد خسارات وارده به پيش خريدار را جبران كرده يا با او توافق و رضايتش را جلب كند.
همچنين بخوانيد:
پاركينگ مزاحم را بهتر بشناسيد!
آپارتمان نشينان به حقوق همسايگان احترام بگذارند
ملك در رهن بانك را چطور معامله كنيم؟
چرا ارث زنان نصف مردان است؟